Jak to działa?

Fundusze inwestycyjne odpowiadają na zapotrzebowanie społeczeństwa na nowe i wykończone w wysokim standardzie mieszkania na wynajem. W typowym procesie budowlanym możemy wyodrębnić dwa kluczowe podmioty biorące udział przy budowie budynków mieszkalnych – dewelopera oraz generalnego wykonawcę. Przy inwestycjach PRS do gry wchodzi trzeci podmiot, czyli fundusz inwestycyjny, który wykłada środki na realizację inwestycji, a następnie przejmuję budynek po zakończeniu budowy.

Zródło: Przegląd rynku PRS w Polsce — I poł. 2022 r.

Co mówią dane?

Według dr Damiana Kaźmierczaka, głównego ekonomisty PZPB, w Polsce w ciągu ostatnich dwóch lat prywatni deweloperzy rozpoczęli budowę ponad 400 tys. mieszkań, a inwestycje w ramach funduszy inwestycyjnych to zaledwie ok. 10 tys. lokali mieszkalnych w całym kraju. Obecnie w budowie jest kolejne 12 tys. mieszkań, a według analizy ekspertów PwC w przeciągu najbliższych 5 lat liczba ta wzrośnie aż do 63 tys. lokali mieszkalnych.

Skąd taki wzrost? Drastyczny wzrost stóp procentowych wpłynął bezpośrednio na spadek zdolności kredytowej wielu potencjalnych klientów. Podwyższone wymagania dot. zdolności kredytowej znacząco zatężyły grono zainteresowania kredytami hipotecznymi, co przekłada się na spadek sprzedaży mieszkań. Kolejną kwestią są zmiany zachodzące w społeczeństwie. Coraz mniej osób decyduje się na zakup mieszkania na własność. 

Niegdyś celem większości społeczeństwa było posiadanie mieszkania własnościowego, natomiast w ostatnich latach można zauważyć spadek zainteresowania wieloletnimi zobowiązaniami kredytowymi. Posiadanie mieszkania nie jest aż tak ważne i coraz więcej osób decyduje się na wynajmowanie mieszkań.

…pięknie i kolorowo?

Inwestycje PRS pozwalają przede wszystkim na wygodne użytkowanie wynajmowanych lokali. Każda inwestycja ma zespół nadzorujący budynek, a problemy lokatorów rozwiązywane są znacznie szybciej niż przy tradycyjnym najmie od osób prywatnych. Oprócz oczywistych korzyści dla wynajmujących pojawią się również duże zastrzyki gotówki dla generalnych wykonawców realizujących tego typu budowy, co pomoże przyspieszyć rozwój dużych graczy na rodzimym rynku szczególnie w obecnej sytuacji gospodarczej.

Niestety fundusze inwestycyjne, które inwestują w tego typu nieruchomości w znacznej większości mają w 100% kapitał zagraniczny. Wiążę się to z brakiem wystarczającego kapitału u polskich inwestorów. Co prawda kilku polskich deweloperów zaczęło pracę nad inwestycjami pod najem instytucjonalny, ale w zdecydowanie mniejszej skali niż zagraniczna konkurencja, która dysponuję funduszami nie w złotówkach, a w euro. Między innymi właśnie dlatego polski rynek jest tak ciekawym celem dla zagranicznych inwestorów. Kwestią sporną są również założenia prawne. Nie ma jednego aktu prawnego, który dotyczyłby inwestycji PRS, a odpowiednie regulacje prawne są kluczowe przy ochronie praw lokatorów przy tak specyficznych warunkach najmu.

Podsumowanie

Wprowadzenie na polski rynek inwestycji PRS jest szansą na przyspieszenie rozwoju branży budowlanej przez duży zastrzyk gotówki przy jednoczesnej odpowiedzi na zapotrzebowanie rynku na lokale przeznaczone na najem. Inwestycje PRS są świetną alternatywą dla tradycyjnego najmu oraz zakupu nieruchomości na własność.

Problematyczne mogą okazać się kwestie prawne, które w żadnym stopniu nie są w tym momencie określone niezbędnymi regulacjami. Mimo dużego kapitału wniesionego do Polski podczas realizacji inwestycji jednocześnie duża część pieniędzy będzie wyprowadzana z kraju.

Najem instytucjonalny bez wątpienia pomoże rozpędzić rynek inwestycji mieszkaniowych, który znalazł się w tym momencie w regresie, ale niezbędna jest pomoc państwa, które powinno nie tylko uregulować prawnie prowadzenie tego typu inwestycji, ale również ułatwić polskim przedsiębiorcą inwestowanie w rynek najmu instytucjonalnego.

Artykuły powiązane